עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' תורכמאן

פסק דין

בפני תביעת התובעת כנגד הנתבע, לסילוק ידו מהנכס הנמצא ברחוב טבריה 20 בחיפה בשטח של 69.9 מ"ר וצמודה לו מרפסת בשטח של 57.11 מ"ר הידועה גם כגוש 10860, חלקה 22/3 (להלן: "הנכס") וכן, לחיובו של הנתבע בתשלום דמי שימוש ראויים בגין השימוש בנכס.

התובעת, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ, הנה הבעלים במשותף עם בעלים נוספים של הנכס ותביעה זו הוגשה אף על דעתם. כמתואר בכתב התביעה, בחודש אוגוסט 2002 נודע לתובעת כי הנתבע פלש לנכס וכי הוא ביצע בדירה שיפוץ נרחב. בהתאם לנהליה, הזמינה התובעת את משטרת ישראל על מנת לפנות את התובע, אולם לאור מצבו הבריאותי של התובע, בהיותו סובל ממחלת לב ואיומיו כי יתאבד, סירבה המשטרה להמשיך בהליך הפינוי. בשל כך פנתה התובעת אל בית המשפט. בחודש 9/12 הוציאה התובעת צו סילוק לפי חוק מקרקעי ציבור (סילוק פולשים), התשמ"א- 1981, אולם הנתבע הגיש בקשה לעיכוב ביצוע ואף תביעה למתן פס"ד הצהרתי המצהיר כי הנו דייר מוגן או בעל זכות החזקה בנכס. התביעה והתביעה שכנגד נמחקו לאור חוסר מעש מצד שני הצדדים. ביום 6.12.07 הגישה התובעת כנגד הנתבע תביעה בת.א. 20191/07 במסגרתה תבעה את סילוק ידו ופינויו של הנתבע מהדירה, ביום 6.2.2011 הורה בית המשפט על דחיית התביעה מחמת העדר התייצבות נציג התובעת וכעת מוגשת תביעה זו שבפני.

לטענת התובעת היא מעולם לא נתנה לנתבע כל רשות להחזיק בנכס. התובעת מדגישה כי הנה רשות ציבורית ואין היא מקנה נכסים לאוכלוסיה נזקקת שכן מדובר בנכסי רשות הפיתוח ולא בדיור סוציאלי. לטענת התובעת הקנית נכס נעשית בשני אופנים, ע"י תצהירי דייר יוצא- דייר נכנס כאשר יש דייר מוגן בנכס, ואילו בנכסים ריקים, באמצעות מכרז וזאת מאחר והתובעת כפופה לחוק חובת מכרזים. התובעת טוענת כי מעצם היותה חברה ציבורית, אין היא עושה עסקאות דוגמת שיפוץ כנגד זכויות, הדבר אינו מעוגן בנהליה ומנוגד לחוק חובת מכרזים. התובעת טוענת כי הנתבע מעולם לא שילם לה כל סכום בגין החזקתו בנכס וכי מעולם לא ניתנה לו רשות מפורשת או מכללא להחזיק בנכס. לטענתה היא זכאית לדמי שימוש ראויים מאת הנתבע, אשר ישב בנכס, המוערכים על ידה, נכון למועד הגשת כתב התביעה, בסך של 1,500 ₪ לחודש ובסה"כ, מיום דחיית התביעה הקודמת אשר הוגשה על ידה ועד ליום הגשת תביעה זו, בעבור 8 חודשים, סך של 12,000 ₪.

לכתב התביעה צורפה חוות דעת שמאי מטעם התובעת- מר דורון חזיזה, אשר העמיד את דמי השימוש החודשיים על סך של 550 ₪ (ת/1).

הנתבע מצדו טוען כי קיבל את החזקה בדירה והזכויות בה, בידיעת התובעת והסכמתה, כנגד תשלום דמי מפתח לפי חוק הגנת הדייר. הנתבע מציין כי בקשה לקבלת דירה בדיור הציבורי, שהגיש בשנת 2000 למשרד הבינוי והשיכון "שקמונה" נדחתה מהנימוק כי הוא אינו עונה על מספר הנפשות המזכה בסיוע. לטענתו, בשנת 2001 או בתחילת שנת 2002, הודיע לו חבר המשפחה בשם אדיב אליאס כי הוא מכיר עובד תובעת בשם אלי עמר ששימש בתפקיד מנהל נכסים או אחראי ניהול הנכסים אצל התובעת, וכי באפשרותו של מר עמר למצוא לו סידור מגורים באחד מנכסי עמידר. בדיון שהתקיים בפני ביום 20.1.2013 התברר כי כוונת הנתבע הייתה לאדם בשם אלי חן אשר אכן עבד בנתבעת באותם הזמנים (עמ' 10 שורות 21-24 לפרוטוקול). לטענת הנתבע, בפגישה בינו לבין מר חן ומר אדיב אליאס נאמר לו, כי מר חן יעשה מאמצים למצוא עבורו דירת מגורים ויודיע לו על כך. לטענת הנתבע, בתחילת חודש 6/02 הודיע מר חן לנתבע, באמצעות אדיב אליאס, כי נמצאה עבורו דירה ברח' טבריה 20 בחיפה, היא הנכס נשוא התביעה שבפני. לטענתו נמסר לו כי הדירה טעונה שיפוץ יסודי ונרחב, על מנת להכשירה למגורים ויהיה עליו להשקיע את הסכום מכיסו ועל חשבונו וכן עליו לשלם בנוסף סכום של 5,000$ והדירה תימסר לו כדייר מוגן בדמי מפתח, כאשר סכום דמי המפתח מורכב מההשקעה בשיפוצים והסך של 5,000 $. הנתבע טוען כי נקבעה פגישה בדירה ולפגישה הופיע מר אלי עמר, מסר לנתבע את מפתחות הדירה ואילו הנתבע שילם לו בתמורה 5,000$ במזומן. הנתבע טוען כי הדירה הייתה במצב רעוע והרוסה לגמרי. הנתבע מצדו החל בעבודות השיפוץ ובעזרת בני המשפחה רכש, לטענתו, חומרים כגון ריצוף, שיש למטבח, החליף מערכת אינסטלציה, חשמל, חלונות, תריסים ועוד.

לטענת הנתבע מאז שנת 2002, הוא מחזיק ומשתמש בדירה למגוריו ולמגורי משפחתו, כאשר במשך כל התקופה ועד להגשת תביעה זו לא פנתה אליו התובעת בכל טענה או דרישה. עוד טוען הנתבע כי אין לו ולמשפחתו קורת גג אחרת. לטענתו, העובדה כי מיום שנמסרה לו הדירה ועד למועד הגשת התביעה שבנדון לא נעשה דבר, מדברת בעד עצמה ותומכת בגרסתו. לטענתו, התביעה הוגשה בשיהוי רב מה שגרם לו לנזק ראיתי. לפיכך עותר הנתבע לדחית התביעה.

דיון:

למעשה טענתו העיקרית של הנתבע היא כי הוא רכש זכויות של דיירות מוגנת בנכס בשנת 2002 מאת התובעת, באמצעות מר אלי חן, זאת תמורת שיפוץ הנכס ותשלום סך של 5,000$ במזומן.

יאמר כבר כעת כי טענה זו לא הוכחה כלל וכלל ודינה להידחות.

מדובר בעסקה במקרקעין הטעונה מסמך בכתב בהתאם לסעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969. בעניינו, הנתבע לא הציג בפני בית המשפט כל מסמך בכתב ממנו ניתן ללמוד על רכישת זכויות בנכס מהתובעת או מגורם אחר, המוסמך לעשות כן מטעמה. הנתבע אף לא הציג כל אסמכתא על תשלום דמי שכירות חודשיים או כל תשלום אחר לתובעת. זוהי אמנם התמיהה העיקרית באשר לגרסת הנתבע בעניין זה, אך זו אינה התמיהה היחידה.

הנתבע העיד כי מי שעשה את כל המו"מ הנטען מול התובעת היה מר אליאס וכי למעשה כל טענותיו בקשר להבטחות שניתנו לו על ידי נציג התובעת, מבוססות על מה שנמסר לו בידי מר אדיב (עמ' 13 שורות 9-12, 21-23 לפרוטוקול). הנתבע העיד כי לא דיווח לרשויות המס על העסקה הנטענת (עמ' 14 שורות 5-9 לפרוטוקול). כאשר נשאל הנתבע האם זה הגיוני שהוא אינו משלם שכר דירה מאז שהוא מחזיק בנכס, השיב הנתבע כך: "לא. הם לא באו אלי. אני רוצה לשבת איתם, כל דבר אני הולך ומתייעץ עם ביטוח לאומי עם העו"ס שלי" (עמ' 15 שורות 15-17 לפרוטוקול).

זאת ועוד. לא הוצג מסמך כלשהו, שיש בו כדי לתמוך בטענת הנתבע כי שילם סכום של 5,000$, עבור הנכס. לא צורפה אסמכתא כלשהיא אשר תעיד על מקור הכספים ששולמו כביכול. גם אם אקבל את טענת התובע כי שילם את הסך האמור, לא ברור מדוע במשך כל התקופה מאז התשלום הנטען לא פנה הנתבע אל התובעת בדרישה לקבלת אישור לביצוע התשלום או לזכויותיו בנכס. אין זה סביר כי אדם הטוען כי רכש במיטב כספו את הזכויות בנכס לא יפנה אל הנתבעת להסדרת אותן הזכויות במשך זמן רב כל כך. אין זאת אלא כי התובע ידע היטב, כי אין לו כל זכות בנכס.

עד ההגנה, מר אדיב אליאס, העיד כי הנתבע מסר למר אלי חן את הסך של 5,000$ ללא שניתנו לו חוזה או אסמכתא כלשהי לביצוע התשלום (עמ' 12 שורות 4-5 לפרוטוקול) וכי הובטח לו על יד מר חן שייחתם חוזה לדיירות מוגנת בנכס, תוך חודשיים (עמ' 12 שורות 10-12 לפרוטוקול). בהתאם לעדותו של מר אליאס, שרב היה הנסתר בה על הגלוי, רק לאחר שלוש-ארבע שנים הוא הבין כי לא יחתם חוזה בהתאם להבטחתו הנטענת של מר חן (עמ' 12 שורות 25-26 לפרוטוקול). העד מר אליאס העיד כי הוא מכיר שנים רבות את מר אלי עמר, אף שלא ידע לנקוב בשמו, אלא לאחר שב"כ התובעת הבהיר לו כי ישנם שני עובדים אצל התובעת העשויים להתאים לתיאורו ואחד מהם הינו מר אלי חן "הוא גר בבית בקומת קרקע , עם אשתו והילדים. אני מכיר את אלי עשרות שנים "(ראה עמ' 10 שורות 21-22 לפרוטוקול). על אף האמור, לא מצא מר אליאס לנכון לידע את הנתבע בפרטיו של אותו מר אלי חן על מנת שיוכל לזמנו להליך הננקט כנגדו.

הנתבע אף הוא לא מצא לנכון לנקוט בהליכים משפטיים כלשהם כנגד אלי חן, שזהותו התגלתה רק במסגרת ישיבת בית המשפט, לאחר שלכל אורך ההליך טען הנתבע כי מדובר על אדם בשם אלי עמר.

לעניין זה העיד הנתבע, כי הוא לא זימן את פקיד התובעת מר אלי חן לעדות היות שאינו יודע איפה הוא נמצא עכשיו וכי הוא סבר שהתובעת תזמן את מר אלי חן לעדות מטעמה (עמ' 14 שורות 27 ו- 30, עמ' 15 שורה 5 לפרוטוקול). הנתבע אף לא עתר במסגרתה של תובענה זו לצירופו של מר חן כצד לתביעה. הנתבע לא צירף כל מסמך המעיד על קיום הליכים פליליים שנפתחו לטענתו, כנגד מר אלי חן. הימנעותו של התובע מלהעיד את מר חן, עומדת לו לרועץ (ראה בע"א 548/78 שרון ואח' נ' לוי, פ"ד לה(1) 736). זאת מהטעם הפשוט שהבאתו של מר חן לעדות יכולה הייתה לשפוך אור על הפרשה ולאשש טענות הנתבע.

ככלל עולה מעדותו של מר אליאס תמונה בלתי סבירה של האופן שבו התנהלו עסקאות מקרקעי התובעת "אסביר למה התעסקנו עם אלי, בזמנו אלי היה עמידר, ועמידר היה אלי. אלי שלט בכל נכסי עמידר באזור הדר, חוץ מאשר ברחוב יפו. הוא היה סוגר עניינים בכוס קפה, מה שאלי אומר קדוש" (ראה עמ' 12 שורות 1-3 לפרוטוקול). התובעת הינה חברה ציבורית וקשה לקבל עדות המצביעה על פגיעה כה בוטה בכל חיובי המחוקק באשר לעסקת מקרקעין, מצידה. מה גם שעדויות מר אליאס והנתבע לא לוו בכל אסמכתא אשר תאשש את טענותיהם וגרסתם התמוהה לאופן רכישת הזכויות הנטענת של הנתבע.

הנה כי כן, הנתבע טען לקיומה של עסקה במקרקעין המקנה לו זכויות דיירות מוגנת בדירה נשוא התובענה, לא הציג על כך ראיה בכתב ובכלל לא הציג על כך כל ראיה, טען כי שילם כספים לתובעת, אך גם על כך לא הציג ראיה, טען כי את העסקה ערך עם נציג התובעת, אך לא הביאו לעדות והעד מטעמו של הנתבע אשר נכח בעסקה אף הוא לא היה מסוגל להשיב לאותן תמיהות העולות מגרסת הנתבע ולמעשה לא הוכח כלל כי אכן התקיימה אותה העסקה הנטענת בידי הנתבע.

בנסיבות אלו דין טענת הנתבע בדבר רכישת זכויות דיירות מוגנת, להידחות.

הנתבע טען כטענה חלופית כי הוא מחזיק בנכס ברשות בלתי הדירה ובעד תמורה – הנתבע לא פירט טענותיו ואלו נותרו בגדר אמירה בלבד אשר לא עולה ברורות על מה נתבססו. יחד עם זאת ולמען הסר כל ספק אבחן הטענה בקצרה. הרישיון במקרקעין מבוסס על תורת ההשתק שפותחה בדיני היושר האנגליים. השתק זה נועד למנוע תוצאות בלתי צודקות המתחייבות לכאורה מהחוק על ידי השתקת המתנגדים מלטעון בבית המשפט טענות משפטיות או עובדתיות הנכונות כשלעצמן. במקרה שבפני, נראה כי כוונת הנתבע הייתה לטעון להשתק המונע מבעלת המקרקעין, דהיינו התובעת, לחזור בה מן ההרשאה שלטענת הנתבע ניתנה לו במעשיה ובשתיקתה רבת השנים של התובעת, מאחר והסתמך על הרשאה זו בתום לב ובאופן סביר אשר שינה את מצבו לרעה ע"י ההשקעה אשר השקיע במקרקעין מתוך ציפיה שיצרה אצלו ההרשאה להשתמש במקרקעין.